Checklist para contratar una demolición industrial sin sorpresas

Para quién es este checklist

Está pensado para quien va a encargar el derribo de una nave, un almacén, un edificio industrial o una estructura de hormigón en la provincia de Málaga: empresas propietarias, promotores, administradores de patrimonio o particulares que han heredado una nave. No hace falta ser técnico para usarlo; sirve para saber qué preguntar y qué pedir por escrito.

Si todavía estás decidiendo si derribar toda la nave o solo una parte, empieza por alternativas a la demolición total de una nave y vuelve aquí cuando la decisión esté tomada.

1. Documentación técnica y técnico competente

• ¿Tienes un técnico competente que redacte y firme la documentación de la demolición?
• ¿Incluye proyecto o memoria técnica, según lo que pida el ayuntamiento?
• ¿Hay estudio de seguridad y salud o estudio básico (Real Decreto 1627/1997)?
• ¿Hay estudio de gestión de residuos (Real Decreto 105/2008)?
• ¿Quién asumirá la dirección facultativa durante la obra?

El contratista no sustituye al técnico. Nosotros trabajamos con la documentación de tu técnico y coordinamos fechas con él, pero no redactamos proyectos ni firmamos informes técnicos.

2. Trámite municipal y vía pública

• ¿El edificio está protegido, en un entorno protegido o en zona arqueológica? Si es así, necesita licencia; si no, en Andalucía la demolición total o parcial se tramita por declaración responsable.
• ¿Sabes qué documentos pide tu ayuntamiento? Cada ayuntamiento lo concreta en su ordenanza; consúltalo con tu técnico o con el ayuntamiento.
• ¿La obra ocupará la calle con contenedores, camiones o vallado? Hace falta autorización de ocupación de la vía pública.
• ¿Has previsto la fianza o garantía de residuos que fija el ayuntamiento?

El trámite lo presentáis tú y tu técnico; el contratista debe adaptarse a lo que salga de él, no al revés.

3. Amianto y materiales peligrosos

• ¿Se ha recorrido la nave buscando fibrocemento en cubierta, bajantes, depósitos, conductos y cerramientos?
• ¿Quién retirará el amianto? Debe ser una empresa inscrita en el RERA, con plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral, conforme al Real Decreto 847/2026.
• ¿Hay depósitos, arquetas o restos de producto que deban vaciarse o limpiarse antes del derribo?
• ¿Está previsto que el residuo de amianto (17 06 05*) salga aparte y nunca mezclado?

En nuestras obras, la retirada de amianto la ejecuta una empresa inscrita en el RERA que trabaja como subcontrata nuestra; nosotros coordinamos el resto de la demolición. Si quieres entender por qué importa la inscripción, el sitio hermano lo explica en qué es el RERA y por qué importa.

4. Seguridad y salud en la obra

• ¿El contratista preparará su plan de seguridad y salud a partir del estudio del técnico?
• Si van a trabajar varias empresas o autónomos (por ejemplo, una subcontrata de amianto), ¿está designado el coordinador de seguridad y salud?
• ¿Se ha previsto cómo se acotará la zona de trabajo y cómo se protegerán colindantes y accesos?
• ¿Las acometidas de luz, agua y gas estarán anuladas antes de empezar?
• ¿Puede el contratista acreditar su seguro de responsabilidad civil? Pídelo y compruébalo.

5. Residuos: fracciones, destino y justificantes

• ¿El contratista preparará el plan de gestión de residuos y lo aprobará la dirección facultativa?
• ¿Se hará demolición selectiva, obligatoria a partir del 1 de enero de 2024?
• ¿En qué fracciones se separarán los residuos y dónde se acopiarán?
• ¿Recibirás los justificantes de entrega del gestor autorizado de cada carga?
• ¿Se valorará machacar parte del hormigón para reutilizarlo como relleno?

La retirada de escombros forma parte de nuestras obras y terminas con los justificantes en la mano. Los fallos más frecuentes en esta parte los recogemos en errores al gestionar los residuos de una demolición.

6. Alcance escrito del trabajo

La mayoría de los malentendidos en un derribo vienen de lo que no estaba escrito. El presupuesto o el contrato deberían responder, como mínimo, a estas preguntas:

• ¿Qué se demuele exactamente: estructura, cubierta, cerramientos, entreplantas, anexos?
• ¿Se incluyen las soleras, losas y cimentaciones? ¿Hasta qué cota?
• ¿Qué método se usará: demolición mecánica, manual o combinada?
• ¿Qué estado tendrá el solar al terminar: limpio, con nivelación básica, con rellenos?
• ¿Qué pasa si aparecen imprevistos (cimentaciones mayores, fibrocemento oculto, depósitos)? ¿Cómo se valoran?

El servicio de demolición de naves industriales describe qué alcance planteamos normalmente para que puedas compararlo.

Señales de que algo no encaja

Además de comprobar lo que hay, conviene fijarse en lo que falta. Estas señales no prueban nada por sí solas, pero justifican pedir aclaraciones antes de contratar:

• nadie pregunta por el técnico ni por la documentación de la obra;
• se propone tirar la cubierta de fibrocemento con la máquina «para ir más rápido»;
• no hay respuesta clara sobre adónde van los escombros;
• el calendario arranca antes de que el trámite municipal esté presentado;
• el alcance se resume en una línea, sin hablar de soleras, cota final ni estado del solar.

Una empresa seria responde a todas estas preguntas sin incomodarse, porque son las mismas que se hace ella para planificar la obra.

7. Presupuesto, plazos y pagos

• ¿El presupuesto separa demolición, retirada de amianto, transporte y gestión de residuos?
• ¿Indica el tipo de IVA aplicado? Con carácter general las demoliciones tributan al tipo general.
• ¿Están claros los plazos, incluido el de la fase de amianto, y qué ocurre si se retrasa el trámite?
• ¿Hay un calendario de pagos ligado a hitos de obra?

Desconfía de un presupuesto que no menciona residuos ni justificantes, que incluye «la uralita» sin decir quién la retira ni con qué plan de trabajo, o que no aclara si las soleras están dentro. No significa necesariamente que esté mal hecho, pero sí que faltan respuestas que debes tener antes de firmar.

Para comparar varias ofertas con criterio, el sitio hermano dedicado a presupuestos tiene la guía cómo comparar presupuestos de demolición, y su calculadora da una banda orientativa antes de pedir precios. Las fases de la obra, en detalle, están en la guía de demolición de naves industriales: fases y planificación.